Neprístupný dokument, nutné prihlásenie
Input:

Príklad prenajatia nehnuteľnosti medzi závislými osobami

23.4.2019, , Zdroj: Verlag Dashöfer

3.1.2 Príklad prenajatia nehnuteľnosti medzi závislými osobami

Mgr. Andrej Choma

Fyzická osoba (FO) má nehnuteľnosť (bytové a nebytové priestory). FO nemá zaradenú túto nehnuteľnosť v obchodnom majetku. FO je spoločníkom v spoločnosti X, s. r. o., a konateľom v spoločnosti Y, s. r. o. FO spoločnosti Y, s. r. o., túto časť nehnuteľnosti prenajíma na základe zmluvy o prenájme a spoločnosti X, s. r. o., časť tejto nehnuteľnosti vypožičiava. FO je jediným spoločníckom a konateľom v spoločnosti Y, s. r. o. Ďalej časť tejto nehnuteľnosti vypožičiava rodinnému známemu (RZ), ktorý technicky zhodnotí predmetnú nehnuteľnosť v sume 20 tis. eur. Bytový priestor č. 1 prenajme FO svojmu synovi Andrejovi, ktorý si tam zriadi kanceláriu ako samostatne zárobkovo činná osoba. Bytový priestor č. 2 prenajme FO svojej dcére Petre, ktorá tam bude bývať.

Otázka je, ako posudzovať jednotlivé transakcie v zmysle ustanovení zákona o dani z príjmov z pohľadu transferového oceňovania?

Posúdenie jednotlivých transakcií

Z vyššie uvedeného vyplýva, že FO je závislou osobou vo vzťahu k spoločnostiam X, s. r. o., a Y, s. r. o., ,, a to prostredníctvom ekonomického prepojenia (ako spoločník v obchodnej spoločnosti) a tiež prostredníctvom personálneho prepojenia (ako konateľ obchodnej spoločnosti). FO je tiež závislou osobou vo vzťahu k svojim deťom Andrejovi a Petre, a to na základe definície blízkych osôb v zmysle § 2 písm. n) ZDP. K rodinnému známemu nemá FO žiadne ekonomické ani personálne prepojenia (iné prepojenie v tomto momente nebudeme skúmať).

Z definície kontrolovanej transakcie vyplýva, že pre vznik kontrolovanej transakcie je potrebné, aby aspoň jedna zo závislých osôb v transakcii bola fyzickou osobou s príjmami podľa § 6 ZDP alebo právnická osoba. Zároveň sa uplatňuje výnimka, podľa ktorej sa za kontrolovanú transakciu nepovažuje prenájom, z ktorého plynú príjmy podľa § 6 ods. 3, ak ide o nehnuteľnosť nezaradenú do obchodného majetku podľa písmena m), a nájomcom je fyzická osoba, ktorá túto nehnuteľnosť využíva na osobné účely.

Pre uplatnenie tejto výnimky z kontrolovanej transakcie sa v zmysle vyššie uvedeného vyžaduje súčasné splnenie dvoch podmienok uvedených v predmetnej definícii, a to:

  1. vyžaduje sa, aby fyzická osoba dosahujúca príjem podľa § 6 ods. 3 ZDPnemala predmetnú nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku,
  2. vyžaduje sa, aby fyzická osoba, ktorá je nájomník či nájomca, využívala prenajatú nehnuteľnosť na súkromné účely.

Pre transakciu medzi FO a spoločnosťou Y, s. r. o. (prenájom časti nehnuteľnosti), môžeme konštatovať, že časť nehnuteľnosti prenajatá fyzickou osobou, ktorá nemá túto nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku, avšak na druhej strane transakcie je nájomca, ktorý je právnická osoba využívajúca nehnuteľnosť na podnikanie. Na túto transakciu sa nevzťahuje výnimka v zmysle definície kontrolovanej transakcie a táto transakcia spočívajúca v prenájme časti nehnuteľnosti sa bude považovať za kontrolovanú transakciu. FO a spoločnosť Y, s. r. o., majú povinnosť vyčísliť základ dane v súlade s princípom nezávislého vzťahu a taktiež povinnosť viesť dokumentáciu transferového oceňovania.

Pre transakciu medzi FO a spoločnosťou X, s. r. o. (vypožičanie časti nehnuteľnosti), fyzická osoba na základe zmluvy o výpožičke vypožičia časť nehnuteľnosti právnickej osobe (spoločnosť X, s. r. o.) s ktorou je závislou osobou nehnuteľnosť. V zmysle Občianskeho zákonníka § 659 až 662 OZ je výpožička bezodplatné prenechanie veci na dočasné užívanie. Predmetom výpožičky je hnuteľná alebo nehnuteľná vec, ktorá má znaky, ktoré ju odlišujú od ostatných vecí (nemôže ísť o práva a iné majetkové hodnoty), môže ísť o veci zastupiteľné a spotrebiteľné, ale musí sa vrátiť tá istá vec, nie vec toho istého druhu. Pri výpožičke je v ustanovení § 661 OZ (Občiansky zákonník) ustanovené defaultné pravidlo, že vypožičiavateľ je oprávnený užívať vec riadne a v súlade s účelom, ktorý sa v zmluve dohodol alebo ktorému obvykle slúži, je povinný chrániť ju pred poškodením, stratou alebo zničením a ak nie je dohodnuté inak, nesmie vypožičiavateľ prenechať vec na užívanie inému. Z uvedeného vyplýva, že na vypožičanej veci bez súhlasu vlastníka nemôže vykonať žiadne úpravy.

V zmysle novej definície kontrolovanej transakcie sa pri posudzovaní kontrolovanej transakcie berie do úvahy skutočný obsah právneho vzťahu alebo iného obdobného vzťahu. Skutočným obsahom predmetnej transakcie je prenechanie veci do užívania, v danom prípade je potrebné akceptovať výpožičku ako bezodplatné prenechanie veci na dočasné užívanie. Avšak vypožičiavateľ nemá nárok na uplatnenie výdavkov spojených s nehnuteľnosťou.

Pre transakciu medzi FO a FO podnikateľom (syn) ide o prenájom fyzickou osobou, ktorá nehnuteľnosť nemá zaradenú v obchodnom majetku, avšak nájomcom bude fyzická osoba (syn), ktorý využíva nehnuteľnosť na výkon podnikateľskej činnosti. V takomto prípade nebudú splnené súčasne obidve podmienky na uplatnenie výnimky z kontrolovanej transakcie tak, ako je výnimka uvedená v definícii. Prenájom synovi bude kontrolovanou transakciou, na ktorú sa uplatnia pravidlá transferového oceňovania. FO ako aj jej syn Andrej budú mať povinnosť vyčísliť základ dane v súlade s princípom nezávislého vzťahu a taktiež povinnosť viesť dokumentáciu transferového oceňovania.

Pre transakciu medzi FO a FO nepodnikateľom (dcéra) ide tiež o prenájom fyzickou osobou, ktorá nemá nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku, a nájomcom bude fyzická osoba, ktorá túto nehnuteľnosť nevyužíva na podnikanie, t. j., nehnuteľnosť je využívaná na súkromné účely. V tomto prípade sú splnené obidve podmienky pre uplatnenie výnimky z kontrolovanej transakcie a pravidlá transferového oceňovania sa neuplatnia.

Ak by v posudzovanom vzťahu FO ako vlastník nehnuteľnosti mal prenajímanú nehnuteľnosť zaradenú do obchodného majetku používaného na prenájom a uplatňuje odpisy prenajímanej nehnuteľnosti, táto skutočnosť má vplyv na posúdenie nájmov z pohľadu transferového oceňovania.

Ak je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku používaného na prenájom, nie je splnená prvá podmienka na uplatnenie výnimky z kontrolovanej transakcie. Bez ohľadu na to, či je nájomca FO alebo FO podnikateľ a bez ohľadu na spôsob využitia nehnuteľnosti pôjde o kontrolovanú transakciu v prípade prenájmu nehnuteľnosti.

Pozor! Tento príklad sa už netýka závislých osôb ale úzko súvisí s problematikou prenajímania, resp. vypožičania nehnuteľností a technického zhodnotenia, rovnako sa bude pristupovať aj k nezávislej osobe, aj k závislej osobe z dôvodov uvedených nižšie.

Rodinný známy v zmysle § 2 zákona o dani z príjmov nie je závislou osobu.

Rodinný známy vykonal zateplenie prenajatej nehnuteľnosti s písomným súhlasom vypožičiavateľa, za ktorú zaplatil 20 tis. eur. FO mu vynaloženú sumu nezaplatila. Ako v príkladoch vyššie FO nemá zaradenú nehnuteľnosť v obchodnom majetku a neuplatňuje odpisy prenajímanej nehnuteľnosti, teda ani nezvyšuje vstupnú cenu nehnuteľnosti na účely jej odpisovania. Po skončení nájmu nie je nehnuteľnosť vrátená v pôvodnom stave. Do úvahy teda pripadá aplikácia § 17 ods. 20 zákona o dani z príjmov.

U daňovníkov, ktorí sú fyzickými osobami, sa ustanovenia § 17 až 29, t. j. aj postup podľa § 17 ods. 20 a 21 ZDPpoužijú len pri zisťovaní základu dane z príjmov podľa § 6 ZDP. V § 17 ods. 20 a 21 ZDP je ustanovená úprava základu dane prenajímateľa/vypožičiavateľa, ktorý je vlastníkom veci, ak na prenajatej/vypožičanej veci nájomca/požičiavateľ vykonal technické zhodnotenie alebo opravu. V § 17 ods. 20

 
 Váš názor
Čo by ste zmenili na tomto portáli?
 Úspešne odoslané
Input: